COTI
Mediante la Resolución General N° 2371 se implementó un régimen de información comprensivo de las distintas etapas implicadas en las operaciones de compraventa de inmuebles, con vigencia a partir del 01/03/2008.
¿Cuál es el espíritu de la resolución 2371 emitida por la AFIP?
Principalmente, razones de buena administración tributaria destinadas a optimizar el control sobre el sector inmobiliario, aconsejan implementar un régimen de información comprensivo de las distintas etapas involucradas en las operaciones de compraventa de inmuebles.
¿Quienes son los sujetos obligados a cumplir con el COTI?
Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.
Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.
Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades económicas para la atribución del hecho imponible.
Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.
El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.
Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos, el cónyuge supérstite y los herederos.
Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades,
asociaciones, entidades, empresas y patrimonios a que se refiere el Artículo 5º de la ley
11.683 en sus incisos b) y c).
Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero.
Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
Los escribanos del Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados
provinciales u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones
¿Debo tramitar el COTI en todas las operaciones de compraventa de inmuebles?
NO. Solo corresponde su tramitación siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $ 600.000.
¿En que momento se debe tramitar el COTI?
Con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación.
¿Qué se entiende por oferta?
El termino OFERTA comprende la oferta efectuada por medios gráficos, televisivos, radiales, informáticos o cualquier otro orientado a tal fin.
¿Es obligatorio tener el COTI para la firma e inscripción de la escritura traslativa de dominio?
La ausencia del COTI no impide la suscripción de la escritura traslativa de dominio y su posterior inscripción el Registro de la Propiedad Inmueble.
A partir del 01/04/2008 a efectos de la inscripción registral, sólo resultará exigible el «Certificado de bienes inmuebles».
¿Cómo se calcula la base imponible en el caso de que la transferencia sea de una parte indivisa?
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal a considerar, a los fines citados en el párrafo precedente, será proporcional a la porción del bien que se negocia, ofrece o transfiere.
La solicitud del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» se efectuará individualmente por cada bien inmueble o por uno de ello.
¿Cómo se calcula la base imponible en el caso que que se venda un departamento con la cochera?
En los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles que se realicen en conjunto -vgr. bienes inmuebles rurales, bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de prehorizontalidad que incluyan unidades complementarias (3.3.)-, la obligación establecida en el primer párrafo queda configurada cuando el precio consignado o la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal, considerado individualmente para cada bien inmueble y/o en su conjunto, resulte igual o superior al monto indicado en el mismo.
¿Qué datos debo informar?
a. Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera
sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir.
b. Ubicación del bien inmueble. (• zona: urbana –incluye suburbana-, rural –incluye subrural- u otra)
• ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local,
manzana/barrio, código postal, localidad, provincia,
• indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de
instrumentación.
• cualquier otro dato que permita su correcta localización.
c. Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de
moneda.
d. Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la Clave Única de
Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.) y/o
Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a
negociar, ofertar o transferir.
e. Consignar la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de la/las inmobiliarias
intervinientes en la operación.
f. Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o
transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y
superficie semicubierta.
g. Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
h. Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la
determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
i. Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida
inmobiliaria.
¿Cómo debo informar?
La comunicación podrá ser realizada:
a) A través de «Internet», mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la
«Clave Fiscal» al sitio «web» de este Organismo (http://www.afip.gov.ar) (ítem «Ingrese
con su Clave Fiscal” – Botón “IR”) a la opción “Código de oferta de transferencia de
inmuebles» del servicio «Transferencia de inmuebles».El sistema informático emitirá como constancia el «Código de oferta de transferencia de
inmuebles» (COTI), el que podrá imprimirse utilizando la opción respectiva disponible
en el mencionado sitio «web».
b) A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de la AFIP, quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos
del solicitante. De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este
Organismo informará la identificación del «Código de oferta de transferencia de
inmuebles» al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la «Clave Fiscal» al
sitio «web» de este Organismo (http://www.afip.gov.ar).
¿Puedo modificar los datos una vez ingresados al sistema?
Si, puedo modificar todos los datos, salvo la identificación y ubicación del inmueble. La modificación de los datos del inmueble a los que se refieren los ítems c), d) y e) del formulario y, de corresponder, la comunicación del desistimiento de la operación (negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles) deberán ser informadas por Internet, pudiendo realizarlas a través del Centro de Información Telefónica únicamente si tramitó el «Código de oferta de transferencia de inmuebles» por este último canal.
¿Qué pasa con las operaciones en stock?
También deberán obtener el COTI en los casos que no se hubiera tramitado por no existir este régimen pero se hubieran efectuado actos de negociación u oferta con anterioridad y se continuara en tal situación o, hayan concertado, un acuerdo o compromiso de transferencia y aún no se hubiera realizado la escritura traslativa de dominio.
¿Cuál es la vigencia del COTI?
El «Código de oferta de transferencia de inmuebles» tendrá una vigencia de VEINTICUATRO (24) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización. Vencido el plazo indicado en el párrafo precedente y de verificarse la realización de las operaciones comprendidas, el «titular o condómino de bienes inmuebles» deberá solicitar un nuevo «Código de oferta de transferencia de inmuebles».
¿Cuál es la obligación de las Inmobiliarias? ¿Cómo deben proceder?
Cuando en los actos negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria (de acuerdo con lo establecido por la HYPERLINK «http://biblioteca.afip.gov.ar/gateway.dll/Normas/ResolucionesGenerales/reag01002168_2006_12_05.xml» Resolución General N° 2.168 y su modificación), deberá:
– Ingresar dentro de los TREINTA (30) días corridos contados desde la carga inicial de datos efectuada por el titular, para confirmar o rechazar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
– Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
a) Firma o cesión del boleto de compra venta, b) Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio, c) Celebración del acto de firma de la escritura, d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la «inmobiliaria titular o asociada», e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
¿Qué pasa si la inmobiliaria rechaza la designación o no confirma su participación?
Cuando la «inmobiliaria» rechace la designación -o cuando vencido el plazo de
TREINTA (30) días corridos contados desde la fecha de la carga inicial ésta no
confirmare ni rechazare la designación-, el «titular o condómino de bienes inmuebles» o el representante legal (en los casos que corresponda) (ver sujetos obligados), a efectos de continuar con la tramitación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles», deberá ingresar por Internet consignando la identificación del «Código de oferta de
transferencia de inmuebles» resultante de la transacción de carga inicial de datos, a fin de:
a) Modificar la Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) correspondiente
al/los sujeto/s que habitualmente participe/n en la compraventa y/o locación de bienes
inmuebles percibiendo una comisión, retribución u honorario en las operaciones
comprendidas, o
b) Informar que no participa un sujeto que reúna las condiciones señaladas en el inciso
precedente.
Asimismo, el «titular o condómino de bienes inmuebles» estará habilitado para informar
por Internet la participación de otras inmobiliarias y su desistimiento, en cualquier
momento durante la vigencia del «Código de oferta de transferencia de inmuebles».
¿Las inmobiliarias pueden consultar si fueron incluidas en la operación?
Las «inmobiliarias» podrán consultar ingresando con su “Clave Fiscal” al servicio «Registro de operaciones inmobiliarias», disponible en la página «web» institucional, si fueron:
a) Confirmadas como «inmobiliaria titular».
b) Informadas como «inmobiliaria asociada».
¿Las inmobiliarias pueden rechazar su participación en la operación de compraventa?
El sistema brindará la opción de rechazar dicha información dentro del plazo de DIEZ (10) días corridos contados desde la asignación efectuada por parte de la inmobiliaria titular. Vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.
¿Qué debe informar la inmobiliaria una vez que confirmo su participación en la operación?
La «inmobiliaria titular o asociada» deberá informar el compromiso de transferencia de
bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, ingresando al servicio «Registro de operaciones inmobiliarias», opción «Confirmación de transferencia», disponible en la página «web» institucional, consignando la identificación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio,
c) Celebración del acto de firma de la escritura,
d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la «inmobiliaria titular o asociada»,
e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
El sistema posibilitará la impresión de una constancia de «Confirmación de transferencia”
¿Cuál es la obligación de los Escribanos y funcionarios habilitados?
Desde el 01/03/2008 y hasta el 31/03/2008 los escribanos del Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones, deberán informar la identificación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» (COTI), o su inexistencia en cada escritura traslativa de dominio de bienes inmuebles cuyo monto sea igual o superior a $300.000. Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $300.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» (COTI).
¿Cómo debe proceder el escribano?
El escribano ingresarán al servicio «Transferencia de inmuebles – Informe Escribanos», opción «Escrituras traslativas de dominio», utilizando su «Clave Fiscal» y consignando la identificación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles».
Una vez verificada mediante la consulta precitada la vigencia del «Código de oferta de
transferencia de inmuebles» y la exactitud de los datos a comunicar detallados en los incisos a) y b), así como la identidad de los titulares transferentes, los «escribanos» deberán:
a) Verificar o corregir, de corresponder, los datos de los inmuebles detallados en los ítems d), f), g), h) e i) (ver datos).
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres,
denominación o razón social, Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.),
Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.) y/o Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la
transferencia. El sistema informático emitirá el «Certificado de Bienes Inmuebles”. Los
escribanos intervinientes o demás funcionarios autorizados para ejercer las mismas
funciones, deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a
efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.
¿Puede el escribano corregir los datos consignados anteriormente por el titular de dominio o la inmobiliaria?
Pueden modificar todos los datos MENOS la identificación y ubicación del inmueble. Por lo tanto si los mismos resultan inexactos, los «escribanos» deberán rechazar el «Código de oferta de transferencia de inmuebles», debiendo el «titular o condómino de bienes inmuebles» solicitar un nuevo «Código de oferta de transferencia de inmuebles”.
Asimismo, quedan obligados a dejar constancia -en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz- de los siguientes datos:
a) La identificación del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» o su inexistencia, y
b) de corresponder, la «constancia de valuación» y los certificados emitidos por este
Organismo, conforme a las disposiciones contenidas en las Resoluciones Generales N°
2.139, su modificatoria y complementaria, N° 2.140 y N° 2.141, sus modificatorias y
complementaria.
¿Quienes no deben informar?
– Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
– Las misiones diplomáticas permanentes acreditadas ante el Estado Nacional, diplomáticos, agentes consulares y demás representantes oficiales de países extranjeros
– Las instituciones religiosas comprendidas en el inciso e) del Artículo 20 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones
Operaciones exceptuadas:
Las negociaciones, ofertas o transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre bienes
inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, que se indican a
continuación:
a) Pertenecientes a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su
personal técnico y administrativo y/o a sus familiares.
b) Cuyos propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, los
familiares de los mismos que actúen en organismos internacionales de los que la Nación
sea parte.
c) Las operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
d) Las ventas judiciales.
¿Qué se entiende por transferencia?
A los efectos de este régimen, se considera transferencia a cualquier acto a título oneroso que importe la transmisión del dominio de bienes inmuebles o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación. Quedan incluidos, entre otros, los siguientes actos:
a) Aportes sociales en especie.
b) Adjudicaciones realizadas por disolución de sociedades.
c) Adjudicaciones efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios.
d) Los efectuados por aquellos sujetos que en forma habitual realicen -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones que impliquen la transmisión del dominio de bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares.
e) Cualquier cesión sobre acuerdos o contratos que impliquen la transmisión del dominio de bienes inmuebles o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación.
¿Cómo se debe tramitar el COTI en el caso de los condominios? ¿Quien lo debe tramitar?
Tratándose de condominios el «Código de oferta de transferencia de inmuebles» podrá ser solicitado por cualquiera de los condóminos indistintamente. El condómino que tramitó la solicitud del «Código de oferta de transferencia de inmuebles» resultará el único habilitado a ingresar al servicio «Transferencia de inmuebles», efectos de realizar las siguientes transacciones:
– Solicitar el “Código de Oferta de Transferencia de inmuebles”
– Continuar con la tramitación del “Código de Oferta de Transferencia de inmuebles” en los casos de rechazo de la designación por parte de la inmobiliaria
– Modificar el Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia,
informado para la tramitación del “Código de Oferta de Transferencia de inmuebles”
– Cancelar la participación de inmobiliarias “titulares” o “asociadas”
– Desistir de los actos que motivaron la solicitud del “Código de Oferta de Transferencia de inmuebles”
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